房地产行业转型升级在即 万亿消费类基础设施REITs市场可期 当前视点

5月24日，第一太平戴维斯联合深圳市房地产业协会举办房地产投资论坛，探讨REITs市场发展趋势及未来发展空间，探寻基础设施REITs为区域经济高质量发展带来的新机遇。

REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。

(资料图)

论坛上，深圳市房地产业协会会长吕晋川谈到，国家发改委推出消费类基础设施商业RITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措！对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。

盘活存量资产

国家发改委于3月发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，从长远来看，对REITs市场平稳健康发展的意义重大。

消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，投资者有更多的投资选择，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。

此外，消费类基础设施REITs发行有利于加速中国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。第一太平戴维斯认为，以民生消费的购物中心为底层资产发行的公募REITs将很可能成为底层资产。为增强产品稳定性，资产规模较大且多元分布的资产包或为最可能的模式。

对于中型商业资产方在发行消费类基础设施REITs中应该如何突破各种瓶颈，第一太平戴维斯认为，有发行REITs需求的商业资产方如需达到发行要求，往往会出现需支付较高商业管理成本的情况，可考虑采取大资管模式去中台化，高效的运作促进效益提升，以达到提升IRR水平的目标。

其次，对于传统各方独立管理的模式，经常会出现商管与物管利益点割裂的情况，引入大资管作为整体服务团队，可将物管及商管有效整合，相互补位，为资产方提供最有价值的服务模式。

最后，在商业业态的设施设备维护需要高要求高标准的背景下，大资管团队可在合理酬金的经营下做精细化管理，保证设施设备的稳健运行，以上路径的实施也将实现资产的长期高质量运营。

国内消费类基础设施REITs发展潜力巨大，对于消费类REITs底层资产的筛选标准，建议从五点去着手，包括在发起人方面可以优先考虑央企、国企；在项目位置上可以选择北上广深、杭州、武汉和成都等准一线城市；以资产净值超过10亿的购物中心和社区商业为主；另外，资本化率要≥5.0%，最好达到5.5%；在合规性方面要注意是否存在权利限制、手续是否齐全、运营是否合规等方面的瑕疵。

释放REITs新活力

恢复消费重中之重，资产盘活需求快速增长，消费基础设施REITS推出正当时。消费基础设施REITs助力释放居民消费潜力，纳入REITs试点范围可更有效促进消费持续增长。

第一太平戴维斯提到，实践当中，一些港资、外资发展商在打造优质购物中心、社区商业领域往往颇有建树。根据观察，其成功的一大因素是其对租约强大的合规管理能力。

对于土地剩余年期对REITs底层资产价值的影响机制，论坛上，业内人士认为，资产估值主要受收益水平、报酬率、增长率和剩余收益年期影响。增长率和报酬率对冲后，会形成一个估值的衰减因子。剩余收益年期越长，衰减因子越小。但是该衰减过程不是线性的，剩余收益年期越短，边际影响会越大。例如，剩余收益年期为30年和20年时，剩余收益年期每减少一年，剩余收益年期为20年的估值下降幅度明显要大于剩余收益年期为30年的。

对于资本管理的降本增效，业内专家认为，降本从两个更深层来理解，一是数值上的成本，另一个则是运作场景中的沟通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一体化的资管运作将对这两个方面起到极大的提升作用。

未来，第一太平戴维斯将继续与深圳房地产业协会深度合作，利用丰富的实操经验和前瞻性视野，助力区内产业转型升级，推进基础设施不动产投资信托基金建设，打造城市先行示范区，赋能深圳高质量发展。